店舗・工場・土地建物を含むM&Aで整理すべきこと

株式や事業と不動産の対象を分ける

会社が所有する土地建物、経営者や家族が所有して会社へ貸す拠点、第三者から借りる施設を区分します。工場の機械や造作も所有者が異なる場合があるため、登記だけでなく取得・使用の契約で確認します。取引方式と対象範囲は当事者と専門家で検討し、会社の売却で全拠点が移るとは扱いません。

名義・契約・現場を同じ図面で照合する

建物と敷地の図面に、工場、店舗、倉庫、駐車場、搬入、雪置場を記載します。隣地の一部利用や口頭の通行合意があれば、契約や確認先を残してください。担保や賃貸借、設備の資料は同じ拠点番号で整理し、買い手が必要とする用途との違いを確認します。

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賃貸借を営業の継続条件へ結び付ける

賃料だけでなく、更新、用途、改装、修繕、原状回復、保証、取引主体変更に関する条項を読みます。会社名を維持する案でも、代表者や保証人の変更で確認が必要かを貸主・専門家へ照会します。現場の担当者から鍵を受け取れることと、契約上利用できることを区別してください。

修繕と除雪の支出時期を示す

屋根、暖房、配管、電源、舗装などの修繕履歴と未実施作業をまとめます。札幌の拠点では、必要な除排雪や融雪の費用、冬の搬入・駐車が自社の業務へどう影響するかを確認します。経営者が無償で行っている作業は買い手の追加負担となり得るため、代行方法と費用を見立てます。

土地の履歴と土壌リスクを確認する

以前の用途、工場で使った物質、地下設備やタンク、調査と行政対応の記録を整理します。環境省のガイドライン案内には地歴調査の確認資料も掲載されています。履歴が不明なことを汚染なしと判断せず、必要な調査の範囲、時期、担当、費用分担を所管や調査専門家と確認します。個別土地の調査義務を一律に断定しません。

詳しい所在地や図面は必要性を確認して開示する

初期検討では拠点区分、面積、用途、所有・賃貸の構成を示し、詳細図面や契約は段階に応じて提供します。機密設備や第三者の情報が含まれる資料は、閲覧範囲と複製の扱いを定めます。口頭で確認できた内容と、書面で裏付けられた条件を別欄にしてください。

引渡し日に使える拠点かを点検する

鍵、設備操作、電気・水道・暖房、保守、除雪、緊急連絡を新担当者と確認します。工場や店舗の業務に必要な許可・届出は、不動産の契約とは別に取引方式と変更内容を所管へ示します。未完了の修繕、契約同意、記録不足は、契約前の判断事項と引渡し後の作業へ分けます。

相談前にそろえる拠点の概要

所有者、担保、賃貸条件、修繕、冬季維持、土地の履歴をまとめ、買い手が使う用途を確認します。価格の希望だけでなく、譲渡企業に残す土地の賃貸や修繕負担も説明してください。資料が不足している場合は、確認先と不明な範囲を示して相談できます。

• 会社と個人所有の区分・担保
• 賃貸契約の更新と主体変更条件
• 未実施修繕と必要な投資
• 除雪・雪置場・搬入の負担
• 土地履歴と追加調査の合意範囲